Loading...
PC 2017/05/31-ADU Presentation1  St a t e w i d e H o u s i n g C h a l l e n g e s  Re c e n t H o u s i n g L e g i s l a t i o n  Ac c e s s o r y D w e l l i n g U n i t s L a w 2 JB 1 7 GG 1 1 Sl i d e 2 JB 1 7 Me n t i o n t h a t w e w i l l b e s h a r i n g o u r p r e l i m i n a r y r e c o m m e n d a t i o n s . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 GG 1 1 Do n e Gu s t a v o G o n z a l e z , 5 / 3 1 / 2 0 1 7  St r o n g h o u s i n g d e m a n d  St r o n g a n d d i v e r s e e c o n o m y  Hi g h B i r t h r a t e s a n d I m m i g r a t i o n  De s i r a b l e c l i m a t e  We a k h o u s i n g s u p p l y  Hi g h c o s t s  Re g u l a t o r y b a r r i e r s  Fe w e r p u b l i c f u n d i n g r e s o u r c e s 3 4 5  Ne w h o m e s n e e d e d y e a r l y : 1 8 0 , 0 0 0  Ne w h o m e s b u i l t y e a r l y : 8 0 , 0 0 0 6  Hi g h e r h o u s i n g c o s t s  In c r e a s e i n h o m e l e s s n e s s  Li m i t s j o b o p p o r t u n i t i e s f o r y o u n g p e o p l e  In d u c e s s p r a w l a n d r e d u c e s q u a l i t y o f l i f e  Hi g h e s t h o u s i n g g r o w t h e x p e c t e d i n a r e a s w i t h en v i r o n m e n t a l a n d s o c i o e c o n o m i c d i s p a r i t i e s  Ex i s t i n g l a n d - u s e p l a n n i n g p r a c t i c e s a n d re g u l a t i o n s c r e a t e b a r r i e r s t o d e v e l o p m e n t 7 JB 2 Sl i d e 7 JB 2 Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 2 9 / 2 0 1 7  De s i g n a t e d l a n d f o r R e s i d e n t i a l u s e  Ho u s i n g O p p o r t u n i t i e s O v e r l a y Z o n e  Fl e x i b l e D e v e l o p m e n t S t a n d a r d s  Pr o j e c t A p p r o v a l S t r e a m l i n i n g 8  De n s i t y B o n u s  5 b i l l s p a s s e d i n 2 0 1 6 s u p p o r t i n g a f f o r d a b l e ho u s i n g  St r e a m l i n e a n d s t r e n g t h e n d e n s i t y b o n u s l a w  Re d u c e l o c a l p e r m i t t i n g d i s c r e t i o n  Ex p a n d q u a l i f i c a t i o n s f o r d e n s i t y b o n u s  Re l a x p a r k i n g a n d d e v e l o p m e n t s t a n d a r d s 9  Ac c e s s o r y D w e l l i n g U n i t s ( A D U s )  3 b i l l s p a s s e d i n 2 0 1 6 f u r t h e r r e d u c i n g ba r r i e r s t o A D U s c o n s t r u c t i o n  Ex i s t i n g s e c o n d u n i t o r d i n a n c e i s n u l l a n d vo i d 10  Fi r s t S t a t e l e g i s l a t i o n r e g u l a t i n g s e c o n d u n i t s pa s s e d i n 1 9 8 2  Su b s e q u e n t a m e n d m e n t s i n 1 9 8 6 , 1 9 9 0 a n d 1 9 9 4  AB 1 8 6 6 p a s s e d i n 2 0 0 3  Ma d e s u b s t a n t i a l c h a n g e s t o S t a t e l a w r e d u c i n g ba r r i e r s t o s e c o n d u n i t c o n s t r u c t i o n  Re q u i r e d m i n i s t e r i a l a p p r o v a l o f s e c o n d u n i t s a n d pr o h i b i t e d d i s c r e t i o n a r y r e v i e w ( i . e . n o c o n d i t i o n a l u s e pe r m i t r e q u i r e d ) 11 12  Ci t y c a n n o t p r o h i b i t A D U s  On e A D U p e r l o t i n a l l s i n g l e f a m i l y z o n e s o r l o t s co n t a i n i n g a n e x i s t i n g s i n g l e f a m i l y h o m e  Ma y b e p r o h i b i t e d i n a r e a s w i t h h e a l t h a n d s a f e t y ri s k s s u c h a s h i g h f i r e h a z a r d a r e a s  Ma y b e r e n t e d b u t n o t s o l d s e p a r a t e f r o m t h e pr i m a r y r e s i d e n c e  Ow n e r o c c u p a n c y n o t r e q u i r e d b y S t a t e l a w b u t ci t i e s m a y r e q u i r e i t 13 14 Ne w – at t a c h e d A D U Ne w – de t a c h e d A D U Ma i n D w e l l i n g Un i t Ma i n D w e l l i n g Un i t Ma i n D w e l l i n g Unit Ex i s t i n g a r e a – co n v e r t e d t o A D U Ne w a t t a c h e d a n d o n sa m e l o t a s m a i n dw e l l i n g u n i t Ne w d e t a c h e d a n d on s a m e l o t a s m a i n dw e l l i n g u n i t AD U l o c a t e d w i t h i n th e e x i s t i n g s q u a r e fo o t a g e o f m a i n dw e l l i n g u n i t LO 1 GG 1 2 Sl i d e 1 4 LO 1 Wa s f r a n k g e h r y t h e d e s i g n c o n s u l t a n t f o r t h i s s l i d e ? Li s a n d r o O r o z c o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 GG 1 2 Yu p . O l d F r a n k i e d i d m e a s o l i d . H e a n d I g o w a y b a c k . Gu s t a v o G o n z a l e z , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 15 Pr e v i o u s  Or d i n a n c e  Un i t  Si z e De t a c h e d  AD U :  Up  to  50 %  of  ma i n  dw e l l i n g  un i t At t a c h e d  AD U :  Up t o  30 %  of  ma i n  dw e l l i n g  un i t No t  to  ex c e e d  1, 2 0 0  sq .  ft . Ne w – de t a c h e d A D U Ma i n D w e l l i n g Un i t Ne w – at t a c h e d A D U Ma i n D w e l l i n g Un i t 30 % of m a i n dw e l l i n g u n i t 50 % of ma i n dw e l l i n g un i t 16 De v e l o p m e n t  St a n d a r d s Pr e v i o u s  Or d i n a n c e Si d e  Ya r d  Se t b a c k :  5  ft .   Re a r  Ya r d S e t b a c k :  10 f t .  –1 5  ft . Ne w  St a t e L a w Ci t y  gi v e n  di s c r e t i o n  to  se t m i n .  setbacks   fo r  ne w  co n s t r u c t i o n No  se t b a c k  re q u i r e d  fo r  ex i s t i n g  garages   co n v e r t e d  to  AD U s Mi n .  5 ‐fo o t  se t b a c k  fr o m  si d e  and  rear   pr o p e r t y  li n e s  fo r  AD U s  co n s t r u c t e d  above   an  ex i s t i n g  de t a c h e d  ga r a g e Ma i n Dw e l l i n g Un i t De t a c h e d g a r a g e wi t h n e w A D U ab o v e 5 f t . 5 f t . Ma i n Dw e l l i n g Un i t Ne w A D U 5 f t . 10 - 1 5 f t . JB 1 2 GG 1 3 Sl i d e 1 6 JB 1 2 Pl e a s e u s e a c o l r o e d f o n t o n t h e s a m p l e s i t e p l a n s . T h e w h i t e c o l o r i s t o o h a r d t o s e e . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 GG 1 3 Do n e Gu s t a v o G o n z a l e z , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 17 Pa r k i n g  St a n d a r d s Pr e v i o u s  Or d i n a n c e Ma i n  Dw e l l i n g  Un i t :  2 C o v e r e d  Sp a c e s ,  2   Un c o v e r e d  Sp a c e s   Ne w  St a t e L a w Ga r a g e  co n v e r s i o n s  re q u i r e  replacement   pa r k i n g  fo r  th e  ex i s t i n g  re s i d e n c e a n d  can   be  co v e r e d ,  un c o v e r e d  an d / o r  in  tandem   on  th e  pr o p e r t y  ot h e r  th a n  within  an   en c l o s e d  ga r a g e Ma i n Dw e l l i n g un i t Ma i n Dw e l l i n g un i t Co n v e r t e d AD U 18 Pa r k i n g  St a n d a r d s Pr e v i o u s  Or d i n a n c e On e  Be d r o o m :  1  Pa r k i n g  Sp a c e Tw o  Be d r o o m :  2  Pa r k i n g  Sp a c e s Ne w  St a t e L a w 1p a r k i n g  sp a c e  pe r  AD U  or  per  bedroom,  co v e r e d ,  un c o v e r e d  an d / o r  in  tandem   On ‐si t e  pa r k i n g  no t  re q u i r e d  for  ADUs: • Lo c a t e d  wi t h i n  ½ m i l e  of  public  transit • Lo c a t e d  wi t h i n  a  hi s t o r i c  district • En t i r e l y w i t h i n  ex i s t i n g  structures • Lo c a t e d  wi t h i n  on e  bl o c k  of  a  car  share   st a t i o n • Wh e n  on ‐st r e e t  pa r k i n g  permits  are   re q u i r e d  bu t  no t  of f e r e d  to  ADUs LO 2 Sl i d e 1 8 LO 2 ** P a r k i n g r e q u i r e m e n t s f o r a c c e s s o r y d w e l l i n g u n i t s s h a l l n o t e x c e e d o n e p a r k i n g s p a c e p e r u n i t O R p e r b e d r o o m . T h e s e s p a c e s m a y be pr o v i d e d a s t a n d e m p a r k i n g o n a n e x i s t i n g d r i v e w a y . * * Li s a n d r o O r o z c o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 19  Re p e a l a n d R e p l a c e e x i s t i n g S e c o n d U n i t Or d i n a n c e  Ad o p t n e w A D U O r d i n a n c e p e r S t a t e L a w 20 Us e o f A D U s  Mu s t b e o w n e r - o c c u p i e d Pa r k i n g  On e p a r k i n g s p a c e p e r b e d r o o m f o r n o n - ex e m p t A D U s 21 JB 1 3 Sl i d e 2 1 JB 1 3 Be p r e p a r e d t o a n s w e r t h e q u e s t i o n a s t o w h y w e a r e r e c o m m e n d i n g o w n e r o c c u p a n c y . W e c a n d i s c u s s i f n e e d b e . T h e r e a s o n w e r e ar e b a n n i n g S T R u s e i s p r e t t y o b v i o u s . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 AD U S i z e  Mi n : 4 0 0 s q . f t .  Ma x : 9 0 0 s q . f t .  Ma x i n R H 1 a n d R H 2 Z o n e s : 1 , 2 0 0 s q . f t . He i g h t  De t a c h e d A D U s c a n n o t e x c e e d h e i g h t o f ma i n d w e l l i n g u n i t 22 LO 3 LO 4 JB 1 8 GG 1 4 Sl i d e 2 2 LO 3 Av e r a g e A D U s i z e i n A n a h e i m : 8 2 1 s q u a r e f e e t Li s a n d r o O r o z c o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 LO 4 To t a l n u m b e r o f A D U ' s s i n c e 2 0 0 5 : 2 6 Li s a n d r o O r o z c o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7 JB 1 8 Yo u r s p e a k i n g n o t e d o e s n o t i n c l u d e h e i g h t d i s c u s s i o n . A s y o u a r e e x p l a i n i n g o u r r e c o m m e n d a t i o n s , p l e a s e m a k e a p o i n t o f e x p l a ining ou r r a t i o n a l e b e h i n d e a c h . D o n ' t a s s u m e t h e C o m m i s s i o n w i l l u n d e r s t a n d w h y w e a r e m a k i n g e a c h r e c o m m e n d a t i o n . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 GG 1 4 Do n e Gu s t a v o G o n z a l e z , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 Se t b a c k s  Pe r e x i s t i n g z o n e d e s i g n a t i o n De s i g n S t a n d a r d s  De s i g n c o m p a t i b i l i t y w i t h m a i n d w e l l i n g un i t a n d s u r r o u n d i n g n e i g h b o r h o o d  Mi n i m i z e p r i v a c y i m p a c t s o n t o a d j a c e n t pr o p e r t i e s 23 JB 1 6 Sl i d e 2 3 JB 1 6 I t h i n k w e s h o u l d r e q u i r e p r i v a c y t r e a t m e n t f o r a l l 2 n d s t o r y u n i t s , n o t j u s t t h o s e l o c a t e d a b o v e a g a r a g e . I t h i n k t h i s i s a n important st a n d a r d . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 3 0 / 2 0 1 7  Ta k e I n p u t f r o m P l a n n i n g C o m m i s s i o n  Pr e s e n t D r a f t Z o n i n g C o d e A m e n d m e n t to P l a n n i n g C o m m i s s i o n o n J u n e 1 2  Ci t y C o u n c i l C o n s i d e r a t i o n i n J u l y 24 25 JB 1 1 GG 1 5 Sl i d e 2 5 JB 1 1 We n e e d t o i n c l u d e a s l i d e o r s l i d e s t h a t h i g h l i g h t s o u r r e c o m m e n d a t i o n s t o d a t e . T h e s l i d e s s h o u l d c o v e r t h e m a i n e l e m e n t s o f the or d i n a n c e a n d w h a t w e a r e r e c o m m e n d i n g . W i t h a n e w C o m m i s s i o n , t h e y w o u l d n o t e v e n k n o w w h e r e t o s t a r t t h e d i s c u s s i o n . Jo n a t h a n B o r r e g o , 5 / 2 9 / 2 0 1 7 GG 1 5 Do n e Gu s t a v o G o n z a l e z , 5 / 3 1 / 2 0 1 7 26 27 28 29 In c o m e C a t e g o r y RH N A Al l o c a t i o n fo r 8 - Y e a r Pl a n n i n g Pe r i o d Qu a n t i f i e d Ob j e c t i v e fo r 8 - Y e a r Pl a n n i n g Pe r i o d Pe r m i t s Is s u e d 20 1 4 - 2 0 1 6 (3 y e a r s ) Re m a i n i n g RH N A Al l o c a t i o n (5 y e a r s t o co m p l e t e ) Remaining Quantified Objective (5 years to complete) Ve r y L o w I n c o m e (u p t o 5 0 % o f M F I ) 1, 2 5 6 8 3 79 1, 1 7 7 4 Lo w I n c o m e (5 1 % t o 8 0 % o f MF I ) 90 7 3 6 7 11 1 79 6 2 5 6 Mo d e r a t e I n c o m e (8 1 % t o 1 2 0 % o f MF I ) 1, 0 3 8 3 6 45 99 3 ( 9 ) Ab o v e M o d e r a t e In c o m e ( m o r e th a n 1 2 0 % o f M F I ) 2, 5 0 1 3 , 8 7 2 3, 7 5 7 (1 , 2 5 6 ) 1 1 5 TO T A L 5 , 7 0 2 u n i t s 4 , 3 5 8 u n i t s 3 , 9 9 2 u n i t s * 2 , 9 6 6 u n i t s 3 7 5 u n i t s *D o e s n o t i n c l u d e 1 1 0 r e h a b i l i t a t e d u n i t s